Suomessa on syntynyt ylitarjontaa vuokra-asunnoista suuriin kaupunkeihin. Siinä mielessä vuokranantajan markkinat ovat muuttuneet vuokralaisen markkinoiksi, Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola toteaa. ”Vuosituhannen vaihteessa Suomessa oli noin 800 000 vuokra-asuntoa. Nyt tuo määrä on muuttunut miljoonaksi. Asuntosijoittamisbuumi on jatkunut voimakkaana vuosikausia ja kokonaisia vuokrataloja on valmistunut kiihtyvään tahtiin. Lisäksi kun koronarajoitukset alkoivat vuonna 2020, lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja Airbnb-asuntoja vapautui pitkäaikaisille vuokramarkkinoille.”
Kun vuokrasääntely purettiin Suomesta vuonna 1995, vuokra-asuntojen tarjonta lähti kasvuun. Kasvu oli aluksi hyvin maltillista, koska vei aikaa, ennen kuin ihmiset havahtuivat siihen, että asunnon omistaminen ja etenkin sen vuokraaminen eteenpäin oli muuttunut sijoitusmielessä kannattavammaksi.
Mutta vaikka vuokra-asuntojen ja kysynnän määrä nyt kohtaavatkin, vuokra-asuntokanta ei ole optimaalinen. Suurimmissa kaupungeissa kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on pulaa, eikä asunnon kunto aina vastaa vuokralaisen toiveita.
Vuokrat voivat nousta
Suomen vuokra-asuntomarkkinoiden tilanteeseen liittyy tällä hetkellä Metsolan mukaan kaksi kysymystä. Ensimmäinen liittyy vuokralaisen pärjäämiseen markkinoilla ja siihen, minkä suuruisiin vuokriin ihmisillä on varaa. Toinen kysymys koskee sitä, onko vuokra-asuntoja saatavilla riittävästi tulevaisuudessa.
Asumistukea maksetaan Suomessa tällä hetkellä kaksi miljardia euroa vuosittain. Metsolan mukaan tuki ”vesittää omaa tehoaan”. Tuki edesauttaa sitä kehitystä, että yhä useampi suomalainen tarvitsee tukea asumisensa kustannuksiin. ”Kun vuokranmaksukykyä tuetaan yli kahdella miljardilla eurolla vuodessa, se ei voi olla vaikuttamatta yleisen vuokratason nousuun. Kun vuokrataso nousee, ilman tukea on yhä hankalampaa pärjätä, jolloin yhä kasvava joukko on tuen tarpeessa selvitäkseen vuokramarkkinoilla.”
Hallitus suunnittelee tekevänsä leikkauksia asumistukeen. Se on ongelmallista tilanteessa, jossa elinkustannukset ovat kasvaneet voimakkaasti ja yhä useampi kamppailee jo valmiiksi toimeentulonsa kanssa. ”Kuitenkin, jos asumistuen määrä kasvaisi vaikka neljään miljardiin, se ei tulisi asukkaiden hyödyksi, vaan se kertyisi vuokriin ja nostaisi vuokratasoa”, Metsola sanoo.
Metsolan mukaan asumistukimenoja ei tule ajaa Suomessa kokonaan alas. Hallitumpi ratkaisu tilanteeseen, jossa moni ei selviä ilman asumisen tukea, mutta jossa asumistuki osaltaan ylläpitää markkinahintoja, voisi Metsolan mukaan olla se, että vuokra saisi olla tietyn enimmäissumman suuruinen, jotta asumistukea olisi vielä mahdollista saada. ”On hyvä kysymys, onko asumistuki tarkoitettu siihen, että tuetaan vaikkapa Suomen kalleimpiin kuuluvilla alueilla asumista myös tilanteissa, joissa asukkaalla, kuten opiskelijalla, ei ole juurikaan tuloja. Jos enimmäisvuokra yksiöstä olisi esimerkiksi 750 euroa, kysyntä ohjautuisi automaattisesti edullisempien asuntojen markkinoille”, Metsola sanoo ja toteaa, että Helsingissä on tavallista, että pienituloinen vuokraa asunnon, jonka neliöhinta olisi myyntitilanteessa yli 6000 euroa.
Jos alueiden vuokrataso määräytyisi aiempaa vahvemmin kysynnän ja tarjonnan mukaan, hyvin halutuilla alueilla vuokrat eivät välttämättä laskisi. Toisaalta keski- tai vähemmän halutuilla alueilla vaikutus voisi olla selvempi. ”Silloin saattaisi tulla enemmän alueita, joissa vuokrataso olisi alhaisempi. Se saattaisi harmittaa vuokranantajia, jotka ovat näiltä alueilta asunnon hankkineet, mutta toisaalta se on osa tämän tilanteen ratkaisemista.”
Äkillisiä asumistukeen liittyviä toimenpiteitä tulisi välttää, koska niiden seuraukset ovat helposti arvaamattomia. Metsolan mukaan vuokrat voisivat paikoin jopa nousta nykyisestään.
Suurin osa suomalaisista asuntosijoittajista omistaa vain yhden asunnon. Metsolan mukaan suurimmalla osalla heistä asuntolainaa on jäljellä joko vähän tai ei ollenkaan. Silti ne, jotka ovat rahoittaneet asuntosijoittamista velkavoittoisesti, ovat hankaluuksissa korkojen nousun myötä.
Jos asumistukea leikataan, vuokralaisen maksukyky heikkenee. Se saattaa tietää ongelmia myös vuokranantajille, koska jo tällä hetkellä elinkustannusten, kuten vastikkeiden ja energian nousu ovat johtaneet siihen, etteivät kaikkien vuokranantajien saamat vuokratulot kata edes asuntolainan korkokuluja.
Vuokra-asuntoja tarvitaan
Asuntokauppa on tällä hetkellä hiljentynyt. Pidemmällä aikavälillä se, etteivät sijoitusasunnot tuota riittävästi, voi Metsolan mukaan johtaa siihen, että ”kohtalaisen merkittävä osa” sijoitusasunnoista menee myyntiin, kun asuntokauppa jossain vaiheessa vilkastuu. Siitä voisi puolestaan seurata se, että paikoin vuokra-asunnoista syntyisi pulaa ja vuokrat nousisivat sen myötä. Kuitenkaan ei tiedetä, milloin kauppa vilkastuisi. Metsola kertoo, miten hän on ollut vuosituhannen alussa pitämässä asuntoesittelyjä, joissa saattoi olla paikalla toista sataa ihmistä katsomassa yhtä asuntoa. Hän ei pidä todennäköisenä, että vastaavanlaista vuokrasääntelyä seurannutta asuntopulaa tullaan Suomessa kokemaan.
Hänen mukaansa olisi kuitenkin tärkeää niin vuokralaisten kuin vuokranantajienkin kannalta, että mikäli asumistukeen tehdään muutoksia, se tapahtuu vaiheittain. Myös asuntomarkkinat ehtivät sopeutua muutoksiin, kun muutokset ovat kerralla riittävän pieniä. Se, että sijoittajat myisivät asuntoja kerralla massoittain, voisi olla vahingollista, mikäli vuokra-asuntojen määrä markkinoilla vähenisi. ”Suomalaiselle yhteiskunnalle on hyvä asia, ettei meillä ole enää sellaista vuokra-asuntopulaa, joka vaikeuttaisi esimerkiksi työn perässä tai uudelle opiskelupaikkakunnalle muuttamista.”
Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen tutkimusprofessori Heikki Hiilamo sanoo, että suomalaisten varallisuus on suurilta osin nimenomaan asunnoissa. Hänen mukaansa esimerkiksi Keski-Euroopan maissa on tavallisempaa, että ihmiset asuvat vuokralla koko ikänsä, vaikka heillä olisikin mahdollisuus omistusasunnon hankkimiseen.
”Yleensä ne, jotka kykenevät hankkimaan omistusasunnon, hankkivat omistusasunnon. Tässä mielessä vuokralla asuminen saatetaan nähdä lähinnä väliaikaisena vaiheena esimerkiksi opiskeluaikana. Toisaalta vuokra-asuminen on helposti myös merkki pienituloisuudesta – siitä, ettei ihmisellä ole ollut mahdollisuutta saada omarahoitusosuutta kasaan, jolla voisi hankkia asuntolainan ja omistusasunnon.”
Vuokralla asuminen ei ole omistusasumista ”heikompi asumismuoto”, Hiilamo huomauttaa. Se on esimerkiksi joustavaa: vaikkapa vuokra-asunnon vaihto on yleensä helpompaa kuin omistusasunnon myynti. ”On ihmisiä, jotka valitsevat asua vuokralla koko ikänsä. Myös vuokralaisen oikeudet ovat tärkeä ja huomioonotettava asia.”
Uuden hallitusohjelman mukaan asumistuen määrä vähenee euromääräisesti eniten Helsingissä. Asumiskustannusten enimmäismäärä, joka tuen saamisessa huomioidaan, tulee jatkossa olemaan samalla tasolla kuin muualla pääkaupunkiseudulla, vaikka vuokrataso on Helsingissä korkeampi. Pääkaupungissa vuokratasoa nostaa myös Helsingin kaupungin asuntojen (Heka) taloustilanne. Hekan lainojen korot ja lämmityskustannukset ovat nousseet, minkä vuoksi Heka on tiedottanut vuokrien kohoavan jopa yli kymmenellä prosentilla vuoden alusta.
Hiilamon mukaan yksi ikävä seuraus epäonnistuneesta (vuokra)-asuntopolitiikasta voi olla esimerkiksi asunnottomuuden lisääntyminen. Hänen mukaansa Suomi toimii tällä hetkellä mallimaana asunnottomuuden vähentämisessä: edellisellä hallituskaudella asetettiin tavoite, jonka mukaan asunnottomuus pyritään poistamaan vuoteen 2027 mennessä Suomesta kokonaan.
”Asunto ensin -mallille on ollut valtava kysyntä eri puolilla maailmaa. Malli on tärkeä saavutus, josta on hyvä pitää kiinni.”
Lue myös:
Asumisen kallistuminen voi johtaa työvoimapulaan isoissa kaupungeissa
